Anlagevorschriften

1. Nennung der Anlagen im Fondsreglement

  • Grundlage
  • Immobilien-Erwerb
    • im Namen der Fondsleitung
  • Anmerkung
    • der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds

2. Zulässige Immobilien („Fondsimmobilien“)

  • Grundlagen
  • Grundstücke (inkl. Zugehör)
    • Wohnbauten
    • Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften
      • wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftenertrages ausmacht
    • Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen
      • eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrages ausmacht
    • Stockwerkeigentum
    • (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
      • Weitere Einschränkungen [KKV 88]
        • Beteiligungs- und Stimmenmehrheit [KKV 88 Abs. 1]
        • Zwang zu Nutzungs- und Verwaltungsordnung [KKV 88 Abs. 2]
        • Aufhebungsverbot für Vorkaufsrecht nach ZGB 682
        • Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen sind vom Beherrschungszwang ausgenommen
    • Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
      • Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
        • Erschliessung
        • umgehende Überbaubarkeit
    • Baurechtsgrundstücke
  • Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
    • Zweck
      • Einzig Erwerb und Verkauf oder Vermietung bzw. Verpachtung eigener Grundstück
    • Mindestbeteiligung
      • 2/3 an Kapital und Stimmen
  • Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
  • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
  • Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s])
    • Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
      • 25 %
  • Ausländische Immobilienwerte mit erstellter Wertbeurteilungsmöglichkeit

Beachtung BG über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

[BewG, SR 211.412.41, oft kurz als „Lex F“ oder als „Lex Koller“ bezeichnet]

  • „Die gleichen Regeln gelten auch für vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit. Zu denken ist in diesem Zusammenhang namentlich an Immobilienfonds.“ (SCHOEBI FELIX, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in „Der Grundstückkauf“, 2. Auflage, Bern 2001, § 8 N 27, S. 415
  • Sofern und soweit nicht ein regelmässiger Immobilienfondsanteile-Handel an einem periodischen, institutionalisierten Markt stattfindet, wird der Erwerb eines nicht gewerblich genutzten Grundstücks als bewilligungspflichtig erachtet
    • Ausnahme (e contrario)
      • Ausländische Anleger dürfen uneingeschränkt Anteile an einem Immobilienfonds erwerben, wenn für die betreffenden Anteilsscheine ein regelmässiger Handel besteht [vgl. BewV 19 Abs. 1 lit. a]
  • Die Bewilligungspflicht bezieht sich natürlich nur auf schweizerische nicht gewerblich genutzte Grundstücke
  • Bewilligungsort
    • Ort, an dem wertmässig der grösste Teil der Grundstücke liegt [BewG 15 Abs. 2]
  • Bewilligungsvoraussetzung des regelmässigen Anteilshandels
    • Einholung einer Stellungnahme der FINMA [BewV 19 Abs. 1 lit. a]

3. Sonderbefugnisse

  • Grundlagen
  • Erstellung von Bauten
    • nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
      • Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
        • Gutschrift Bauzins zum marktüblichen Satz, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen [vgl. KKV 96 Abs. 2]
  • Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung
    • Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
      • Belastungsgrenze
        • < 50 % des Verkehrswert aller Grundstücke im Durchschnitt [vgl. KKV 96 Abs. 1]
  • Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
    • Bundesrat bestimmt den Prozentsatz
    • FINMA regelt die Einzelheiten

4. Derivate

  • Grundlage
  • Zulässigkeit
    • Es dürfen Geschäfte mit Derivaten getätigt werden, sofern mit der Anlagepolitik vereinbar [vgl. KAG 61 Satz 1]
  • Regeln
    • Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Einsatz von Derivaten bei Effektenfonds (Art. 56) [vgl. KAG 61 Satz 2]

5. Risikoverteilung

  • Grundlagen
  • Diversifikation [KAG 62]
    • nach Objekten
    • nach deren Nutzungsart
    • nach Alter
    • nach Bausubstanz
    • nach der Lage
  • Minimalbestand
    • 10 Grundstücke [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz1]
    • Nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz 2]
  • Vermeidung von Klumpenrisiken
    • Verkehrswert eines Grundstückes darf nicht mehr als 25 Prozent des Fondsvermögens betragen [vgl. KKV 87 Abs. 2]
  • Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
    • Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
      • bis max. 30 %
    • Baurechtsgrundstücke
      • bis max. 20 %
    • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
      • bis max. 10 %
    • Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften nach KAG 86 Absatz 3 lit. c
      • bis max. 25 %
    • Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen
      • bis max.30 % des Fondsvermögens
  • Ausnahmebewilligung
    • Finma kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen [vgl. KKV 87 Abs. 5]

6. Immobilienfonds-Performance

  • Reflektieren Immobilienanlagefonds den direkten Immobilienmarkt?
    • Es ist davon auszugehen, dass die Immobilienfonds-Performance nicht die aktuelle Entwicklung des Direktmarktes wiedergeben, sondern von den Aktien- und Obligationen-Renditen beeinflusst werden [vgl. CAUCHIE SEVERINE V. / HOESLI MARTIN, Les Fonds de placement immobiliers refletent-ils le mache direct?, in ECS 2006 S. 171 ff.]
  • Vor- und Nachteile
    • Vorteile
      • Diversifikation durch gemischtes Portfolio
    • Nachteile
      • Übergewichtungen
      • Falschprognose bei Standort-Evaluation, Markt- und Bedarfs-Entwicklung
  • Transparenz
    • Mehr Transparenz für Weiterentwicklung zu einem wertpapiergestützten Immobilienmarkt
    • Bessere bzw. unabhängigere Bewertung
  • Nachhaltigkeit
    • Erfahrungsgemäss bieten Immobilienfonds einen besseren Schutz vor Börsenkrisen, so K-GELD, Nr. 6/2002, S. 18: „Während Aktienbesitzer massive Verluste einstecken mussten, erzielten Anleger mit Immobilienfonds in der Börsenkrise im Mittel eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr. …“
    • „… Fonds haben sich in der Krise als wertstabiler erwiesen“ (David Strohm, in NZZ am Sonntag vom 31.01.2010, S. 43, „Hauseigentum auf Papier“
  • Steuerrelevanz
    • Beurteilungsgrundlage bilden
      • Schweizer Immobilienfonds oder ausländischer Immobilienfonds?
      • Rechtsform?
    • Steuer-Kautelen (gemäss div. Literatur, 2009)
      • Immobilien werden am Belegenheitsort besteuert
      • Für die Besteuerung von privaten Anlegern gilt weltweit das Wohnsitz-Prinzip (Besteuerung am Lebensmittelpunkt)
      • Erträge aus Aktienfonds werden am Fondsdomizil besteuert (u.E. Voraussetzung: Fonds hat eine eigene Rechtspersönlichkeit; hier, beim Vertraglichen Anlagefonds, nicht gegeben)
      • Diverse Ausnahmen
      • Gefahr der Doppelbesteuerung bei indirekten Immobilienanlagen im Ausland in Bezug auf die Kapitaleinkünfte (Ausschüttungen, thesaurierte Erträge usw.)

SFA-Anlageindikator für Immobilienfonds

Anlagerenditeindikator SFA ARI für börsenkotierte schweizerische Immobilienfonds

Kennzahlen von Immobilienfonds (Fachinformationen von Swiss Funds Association SFA)

Richtlinien und Musterdokumente für Immobilienfonds

La Foncière: „Bewährte Schweizer Immobilienfonds“