Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Die Merkpunkte»
- Reglementszwang
- Prospektzwang
- auch vereinfachter Prospekt
- Mitwirkungsrechte
- Keine Anleger-Mitwirkungsrechte
- Anlegerschutz gegeben
- Fremdverwaltung
- Zulässige Anlagen
- Schweizerische Immobilien
- Ausländische Immobilien
- Rechte an Immobilien bzw. Hypotheken
- Derivate
- vide Checkliste Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige-Anlagen
- Risikomanagement
- Risikoverteilungsvorgaben
- Minimalbestand (mindestens 10 Immobilien)
- Objekt-Diversifikation
- Objektlage
- Nutzungsart
- Objektalter
- Bausubstanz
- Vermeidung von Klumpenrisiken
- Einzelner Objektwert darf 25 % des Fondsvermögens nicht übersteigen
- Bewertung Anlagevermögen
- Schätzungsexperte
- Ernennung durch Fondsleitung
- Genehmigung durch FINMA
- Bewertungszwang / Bewertungszeitpunkt
- bei Erwerb
- bei Veräusserung
- auf Ende jeden Rechnungsjahres
- Bilanzierung zu Verkehrswerten
- Schätzungsexperte
- Rückgabemöglichkeit für Anleger
- auf das Ende eines Rechnungsjahres
- Rückgabeerklärung: 12 Monate vor Ende des Rechnungsjahres
- Börslicher bzw. ausserbörslicher Handel
- Fondsleitung kann freiwillig früher zurückzahlen
- Bezugsrecht
- Vorrecht bisheriger Anleger
- Verwässerungsschutz
Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige Anlagen»
- Grundstücke (inkl. Zugehör)
- Wohnbauten
- Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften
- wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftenertrages ausmacht
- Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen
- eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrages ausmacht
- Stockwerkeigentum
- (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
- Weitere Einschränkungen [KKV 88]
- Beteiligungs- und Stimmenmehrheit [KKV 88 Abs. 1]
- Zwang zu Nutzungs- und Verwaltungsordnung [KKV 88 Abs. 2]
- Aufhebungsverbot für Vorkaufsrecht nach ZGB 682
- Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen sind vom Beherrschungszwang ausgenommen
- Weitere Einschränkungen [KKV 88]
- Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
- Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
- Erschliessung
- umgehende Überbaubarkeit
- Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
- Baurechtsgrundstücke
- Erstellung von Bauten
- nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
- Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
- Gutschrift Bauzins zum marktüblichen Satz, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen [vgl. KKV 96 Abs. 2]
- Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
- nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
- Risikobeschränkungen
- Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
- Bundesrat bestimmt den Prozentsatz
- FINMA regelt die Einzelheiten
- Diversifikation [KAG 62]
- nach Objekten
- nach deren Nutzungsart
- nach Alter
- nach Bausubstanz
- nach der Lage
- Minimalbestand
- 10 Grundstücke [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz1]
- Nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz 2]
- Vermeidung von Klumpenrisiken
- Verkehrswert eines Grundstückes darf nicht mehr als 25 Prozent des Fondsvermögens betragen [vgl. KKV 87 Abs. 2]
- Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
- Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
- bis max. 30 %
- Baurechtsgrundstücke
- bis max. 20 %
- Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
- bis max. 10 %
- Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften nach KAG 86 Absatz 3 lit. c
- bis max. 25 %
- Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen
- bis max.30 % des Fondsvermögens
- Ausländische Immobilienwerte mit erstellter Wertbeurteilungsmöglichkeit
- Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung
- Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
- Belastungsgrenze
- < 50 % des Verkehrswert aller Grundstücke im Durchschnitt [vgl. KKV 96 Abs. 1]
- Belastungsgrenze
- Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
- Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
- Ausnahmebewilligung
- Finma kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen [vgl. KKV 87 Abs. 5]
- Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
- Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
- Zweck
- Einzig Erwerb und Verkauf oder Vermietung bzw. Verpachtung eigener Grundstück
- Mindestbeteiligung
- 2/3 an Kapital und Stimmen
- Zweck
- Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s])
- Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
- 25 %
- Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
- Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
- Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
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